不管是拿了预售证，然后进行几个月的“内部认购”却迟迟不开盘；还是没拿预售证就开始认筹、登记等行为，都算是“偷步卖楼”。前者，一而再、再而三推迟开盘时间，非要等到开盘当天才报出价格，以形成哄抢效应。后者则更过分，连预售证都没拿到，就开始让有意的买家掏钱下定。一旦不能在预期时间内拿到预售证，那些早早下定以求拿多些折扣的买家，可就要望眼欲穿了。

　　对于无证卖楼的现象，政府部门有关负责人明确表示是违规行为，发现了一定会要求开发商整改。消费者也应该对这类现象积极举报。广州市国土房管局已把今年定为“整顿提高年”，欢迎市民举报。但开发商拿到了预售证后，进行认筹或者内部认购等营销手段，就不算违规行为，政府暂时不会对此进行干预。不过，政府部门提醒消费者，在一些营销手段面前，应该保持理智的买楼心态，避免仓促买楼后发生纠纷。

　　狼狈选楼　犹如高考填志愿

　　随着市场经济体制的建立和逐步健全，现在基本上各种商品都告别了短缺，排队抢购似乎已成为了遥远的记忆。

　　可是，排队买楼却是特例。记者曾经见过的最经典的一幕，是在滨江东某楼盘的开盘日。在此之前，买家们已经排了三天三夜的队了。一名买家排在了第70多号，他看中的房子是朝向、户型都很不错的，前面每一个排队的人都可能在他之前把房子抢到手，作为一名很有专业精神的律师，他准备了几套方案，最终出来的结果就是他手中的一张纸，上面依次写了20多个房号，就好像填报高考志愿一样，806,805,706,705……这样写下来，一张A4的纸，写了大概半页，而在此前，他已经把户型图仔仔细细地研究了几个晚上了。

　　到开售的时候，前面的买家每买去了他选中的某一套房子，他就把自己的“志愿书”上面的那一个房号划掉，一边排着队，一边还要仔细看着销控表上的小红点，心情之紧张可想而知。万幸的是，他最终还是选到了自己满意的单位。　

　　记者观察

　　消费者何苦花钱买罪受

　　楼盘认筹这种方式据说是从香港学来的。目的是要从气势上、心理上压住购房人，让大家以为这房子好销。辛辛苦苦拿到的“筹”，一般人都不想轻易放弃。但又有谁知道排队等候买房的人群中，有没有“托儿”？有几个是“托儿”？

　　现在更有发展商“内部认购”时不定价格，只告诉客户大概价格多少，其目的一是吸引更多的人下“诚意金”，二是更想看看市场上到底反应如何，下订的人越多，发展商底气就越足，最终价格可能就越高。

　　开盘前夕，开发商将有购买意向的客户统统登记在册，待到开盘当日，召集所有预约客户前来售楼处集中签约，如果预约客户较多，还需分时分批，排队等候签订预售合同、缴付房款。这一片忙碌的人群中，不乏有人是手拿当天报纸广告第一次来到售楼处，本想趁着开盘日仔细察看、认真研究，然后再决定是否购买的。想不到售楼处、样板房、工地现场到处都是准备买房的客户，签约声此起彼伏，也许购房人中意的单元已有人捷足先登，也许售楼处内多组购房人同时看中同一套单元。所有迹象都表明，“这是一幢值得购买的优质物业，许多人已经购买，更多人正在准备购买”，不由得想买房的你不动心。若你也满头大汗地挤进去要匆忙赶着交钱，发展商是看在眼里乐在心里，自然也不会念在你为他烘托气氛出了一把力的分上就少收你一分钱。

　　在这个游戏当中，买家实际上是最吃亏的。辛辛苦苦排队买完楼，回家后往往发现对户型、朝向不满意时，已是欲罢不能了。

　　内幕揭秘发展商葫芦里卖啥药

　　目前广州住宅新上市时，最普遍的一个现象就是买家先进行认购登记，也就是市场所说的认筹，经过了短则一个月长则100天的认筹蓄客后，才进行公开发售。这当中，又可细分为好几种认筹形式。有些楼盘认筹只是做意向登记，买家并不知道楼价的高低，也不能先挑选单位，要等到公开发售之日才可以了解单价并选择单位；也有的认筹方式是在认筹当日买家就已知晓了单价，同时也能选择所购单位，单等楼盘公开发售的当日才签署认购书或预售合同。

　　但无论以哪种形式认筹，最终的结果都是制造在开盘当日出现买家疯狂抢购的热闹场面。所以不少新开售楼盘往往是在开盘前的三五天就有买家通宵排队等候，到了开盘当天更是一日就能成交逾百套单位，有的甚至是开盘当天就已告售罄，同时加推的新一期单位楼价也直线上扬。目前，这类看似“热闹”的景象越来越普遍，但在这“热闹”的背后，又隐藏着什么鲜为人知的内幕呢？

　　摸清买家底细为升价

　　据了解，如今市场上有些楼盘蓄客的时间一般而言短则一个月，长则三到四个月，这段时间被美其名曰“内部登记”阶段。通常认购期较短的楼盘会公布销售均价，同时也能让买家选择单位，但认购期较长的楼盘则不同，通常卖楼者不公布销售单价，买楼者也不能选房。但即使如此，买楼者也依然要交纳1~2万元的认购费，通常此笔费用被称之为“优惠权诚意金”或是“优惠权保留金”，卖楼者向买家承诺若选不到心仪单位，买家可获全额退款。

　　通过这样的登记方式，卖楼者往往对买家的数量、要求都做到了心中有数。一般而言，若不是相当有诚意入市的买家，是不会愿意掏出1~2万元进行认购登记的，一来要积压资金，二来将来还要交钱、退钱，徒添不少麻烦。

　　此外，认筹的另一好处是利于买楼者摸清楼价的走向。因为到了开盘当日，若买家多的话，意味着产品走俏程度高，楼价就能随之上扬，反之，楼价就会制订得相对平实些。某楼盘的开发商就曾向记者直言，去年其所开发的楼盘在销售当日引来了众多买家认购，一时间，产品变得供不应求。因此，销售人员忙得连价格表也来不及改，就直接按老板的旨意在楼价表旁边列明“××单位加价×万元”。