改革动因：现行税制不合理

　　总体上说，目前的房地产税收税种多、征收环节多、征收不到位。

　　中国国土资源研究院相关专家：现行房地产税的不合理，税种繁杂，重复征税严重。目前，我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。加上房地产企业经营所缴纳的全部税种来看，还包括5个税种和1个附加。

　　业内专家：现在的物业税征收覆盖面窄，税基不全。很多税种的计税依据不合理。现行不动产税的计税依据大多按数量或者按房地产原值计算征收，无法反映其市场价值，也无法随经济发展而变动。

　　国务院发展研究中心的研究表明：我国房地产税收比重偏低，仅占全部税收收入的2.36％，占地方财政收入的比重也仅为8.12％；而西方国家的房地产税或财产税占基层政府的采种收入比重杀森之大71％。

　　财政部副部长肖捷：中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

　　改革方向：征税、明租、清费

　　中国房地产税收政策研究课题组成员、国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬：2003年10月十六届三种全会的决议中明确提出，“实施城镇化建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。”房地产税制改革的方向是“明租、正税、清费”。

　　财政部相关负责人：中国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。

　　中国社会科学院财贸所副所长高培勇：目前我国房地产存量资源没有得到充分利用，最缺失的是税收对存量的调节。房地产税制改革的目标之一应该是增加保有环节的税收，建立以存量房地产资产为课税对象的房地产税制。

　　城市经济专家、中国管理科学院资深院士刘维新：开征物业税必须具备产权清晰；产权关系明晰；有公正、公平的评估机构等几个条件。房地产税改革应遵循“宽税基、减税种、低税率”的原则。

　　改革影响：抑制投机 房价受打压

　　中国管理科学院资深院士刘维新：征收物业税有利于调节贫富差距，抑制炒地炒房的行为。一旦物业税开征，土地或房产在持有阶段就需要交费，如果拿地者所获的土地已经过了开发期限，但仍然荒废着，那么这时土地持有者就需要缴税，再想倒手，价格也会受到影响，可以抑制圈地倒卖的现象。同时，在房产持有阶段对产权人征税，并且根据房屋品质和市场情况进行调整，拥有高端房产和多套房产的人就需要支付更多的税费，可以抑制炒房，调节贫富差距。

　　建设部专家赵燕菁：如果征收物业税，以前房地产商在开发建设环节一次交纳的各种税费转移到房产保有阶段，分期支付，现在的房价就可以大幅下降。

　　海通证券研究院张峦：征收物业税使购房人前期置业费用降低，购房者可能增加。如果土地供应或地产上的开发能力没有相应提高，新增需求无疑将推动价格上涨。

　　业内专家：征收物业税与抑制房价并无直接关系，这是政府调节财政收入的一种手段。在以前的税收体系下，地方政府可以大肆倒卖土地，获取地方财政收入，物业税开征之后，税费是分期交纳，现任政府无法“预支”以后政府的收入，又能保证比较稳定的财政收入。同时，地方政府为了增加财政收入，在征税时把关也会更加严格，偷税漏税现象能得到减少。

　　业内专家：业内专家普遍认为，征收物业税应该考虑到已购房产的购房人，对于已够房产的人不应再次征税，否则就由重复征税的嫌疑。

　　【评论】

　　物业税—— 砍杀房价的重武器

　　文｜蔡鸿岩

　　如何有效抑制房价过快上涨，学界、业界以及媒体有许多不同的观点和判断。

　　凡事要想解决，必先找其产生的动因。对于房价上涨的原因，通常有一种看似正确，但却恰恰是谬误的推断，他们皆将土地价格过高、钢铁等基础原料价格上涨、建安成本增高、甚至广告宣传等销售成本费用过高、贷款利率提高，归为房价过高或上涨的理由。这些推断实质上是对市场缺乏认识，将所谓市场价格进行一种朴素理解之后而生的悖论。

　　经济学讲的是“价值决定价格”，市场学讲的则是“市场影响价格”。在房地产市场中，从国外到港台，从港台到内地的发展规律可以得出的结论是，市场因素对房价的影响才是决定性的。否则的话就不会有纽约、硅谷、比佛利的房价数百倍于美国一个小镇的房价；就不会有香港十几年内房价翻番的增长；就不会有万泉新新家园同样的砖混多层，五倍于回龙观的房价！

　　近期北京房价的上涨完全是由于需求拉动，对此，北京发展商们似乎心里不是没数。只是由于本位趋使，他们宁肯将涨价的罪过归到“政府土地供应收紧”、“钢材价格上涨”，甚至“民工催着要钱”等等诸如此类不是理由的理由上去。

　　多方信息显示，此前北京楼市投资性、外地来京买家均占到四成左右，市区高档公寓投资性买家比例和外地来京买家更是高过六成。去年以前，北京万元以上的高档楼盘开发商，无不为自己楼盘的前景表露担忧，而去年年底则个个自负无比，声称早先起价定低，定便宜了。可以肯定，近一年来北京房价整体攀升，与需求过猛、过强有直接的原因。

　　日前，央行宣布提高房贷利率。其后，笔者电话询问了几位高档楼盘开发商朋友，皆回答利率调高对他们这样的楼盘影响不大。事实上从投资占主导位置的香港楼市来看，利率高低对于市场影响远不及土地供应政策、物业税政策对市场影响巨大，金融危机时期，楼市跌至谷底，此时利率也为最低，但仍少有人买入。因此，想要利率抬高控约房价上涨，力量微不足道。

　　两会之后，物业税即将开征的说法铺天盖地般涌来。作为税制改革重要的组成部分，将房地产流转环节的征税，转为对持有者征税，这一方向的调整无疑是质的改变。对拥有高档住房或投资性买入房产的买家课以重税，不但符合税收“均贫富”的宗旨思想，并可直接抑制高档住房投资消费，从而达到抑制房价上涨的功效目的。